乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管理委员会：
为全面贯彻落实国家、自治区及乌鲁木齐市城市更新工作要求，破解我市城镇老旧小区“结构陈旧、功能不全、配套薄弱”的突出问题，推动一批条件成熟的老旧小区实施自主更新（原拆原建）改造，乌鲁木齐市住房和城乡建设局联合乌鲁木齐市自然资源局制定了《乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作指导方案（试行）》，经市人民政府同意，现予印发，请认真抓好贯彻落实。
乌鲁木齐市住房和城乡建设局
乌鲁木齐市自然资源局
2026年4月30日
乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作指导方案（试行）
为深入贯彻中央、自治区党委和市委城市工作会议精神，落实城市建设由外延式发展转向内涵式精细化管理的要求，改善乌鲁木齐市城镇老旧小区结构陈旧、功能不全、配套薄弱现状，逐步实现“旧房子”变“好房子”。结合我市实际，制定本方案。
一、工作目标
以“改善居住品质、增强安全韧性、激发社区活力”为目标，推动一批条件成熟的老旧小区实现自主更新（原拆原建），形成“业主意愿统一、实施路径清晰、权益分配公平”的可复制、可推广经验，实现从“住有所居”到“住有优居”的跨越。
二、政策依据
根据《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《支持城市更新的规划与土地政策指引》（自然资发〔2023〕47号）《自然资源部办公厅 关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区更新改造工作的通知》（自然资办发〔2024〕25号）等有关规定，实施乌鲁木齐市城镇老旧小区自主更新（原拆原建），进一步提升居住品质、增强安全韧性、完善社区功能，改善居民居住条件。
三、适用范围
本方案适用于城镇老旧小区内结构形式陈旧、建筑功能不全、配套设施不完善的房屋（重点为2000年前建成的），在符合国土空间规划的前提下，由房屋所有权人申请的自主更新（原拆原建）改造，包括C、D级危险房屋、多业主产权住宅，以及企事业单位自管、直管公房。纳入自主更新改造范围的，应确保土地、房屋权利清晰、合法、无争议，原则上已办理不动产登记。属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑，或者已纳入土地房屋征收计划、土地储备计划的，不纳入改造范围，按照相关规定执行。
四、征集改造意愿
各区（县）组织街道、社区开展老旧小区自主更新（原拆原建）改造宣传引导工作，以改造后的居住品质改善和房屋价值提升作为业主参与改造的内驱动力，通过制作宣传手册、入户走访讲解、组织观看成功案例等方式，多渠道、广覆盖宣传，吸引老旧小区业主主动参与。通过召开业主大会、上门走访、问卷调查等形式，广泛征求老旧小区业主对改造工作的意愿和需求。
五、改造实施程序
（一）C、D级危险房屋
对于经专业房屋安全鉴定机构鉴定为C、D级的危险房屋，可参照《乌鲁木齐市城市危险房屋处置工作流程（暂行）》及城市危旧房改造工作有关要求实施改造（流程详见附件1）。程序如下：
1. 落实管控措施。各区（县）组织房屋所有权人按照“先落实安全措施、后实施治理改造”的原则，依法限期搬离，腾空停用危险房屋，及时对危险房屋采取治理防护措施，避免发生人员伤亡事故。
2. 明确改造计划。各区（县）应当在充分考虑改造项目实际和业主需求的基础上，合理编制本辖区危旧住房改造计划，明确改造项目的时序安排、改造方式等。对于周边具备改造意愿的房屋，可纳入改造计划一并实施。
3. 确定实施主体。对于单一产权人的改造项目，由房屋业主作为实施主体，也可委托具有独立法人资格的企业作为实施主体；
对于多个产权人的改造项目，在征求全体业主同意的基础上，由区（县）人民政府组织属地住建部门、街道、全体业主就实施主体相关事宜签署改造协议；
对于产权人不明确的改造项目，由区（县）人民政府依法依规确定实施主体。
4. 制定改造方案。实施主体依照现行国家有关招标投标法律法规及相关规定确定设计单位，出具项目设计方案（包括具体改造方式、规划设计指标、建设标准、资金预算等内容）。方案应经全体业主表决同意，并在房屋所在地社区或小区内进行公示。
5. 明确规划条件。实施主体持改造项目设计方案向市自然资源部门提出申请，核定改造项目规划条件。经市自然资源部门允许取得土地（含土地收储、土地供应）、规划手续，并向住建部门备案后，实施主体可按照改造方案组织实施。
6. 筹措改造资金。按照“谁受益、谁出资”的原则，各区（县）协调组织业主自筹危险房屋改造资金，根据改造方案确定业主出资额。同时，由市区两级住建部门积极争取上级城市危旧房改造补助资金，减少困难群众出资压力。
7. 规范实施改造。实施主体依照现行国家有关招标投标法律法规及相关规定选定建筑施工企业、监理企业，并按照基本建设程序办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可等相关手续。由建筑施工企业严格按照有关技术标准实施改造，施工过程纳入工程质量安全监督。
8. 竣工验收登记。改造工程完工后，实施主体组织竣工验收并同步向市、区（县）住建部门申请竣工验收监督、备案。竣工验收备案完成后，实施主体向房屋所有权人发布回迁公告，并向市自然资源部门申请办理不动产登记。
（二）企事业单位自管、直管公房
对于国有企事业单位自管、直管公房，由房屋产权（管理）单位统筹组织实施改造工作。程序如下：
1. 制定改造方案。房屋产权（管理）单位依照现行国家有关招标投标法律法规及相关规定确定设计单位，出具项目设计方案。
2. 明确规划条件。实施主体持改造项目设计方案向市自然资源部门提出申请，核定改造项目规划条件。经市自然资源部门允许后，实施主体可按照改造方案组织实施。
3. 筹措改造资金。由房屋产权（管理）单位自行出资实施改造，承担全部改造成本及相关费用。
4. 规范实施改造。房屋产权（管理）单位依照现行国家有关招标投标法律法规及相关规定选定建筑施工企业、监理企业，并按照基本建设程序，办理立项、规划、施工许可等相关手续。由建筑施工企业严格按照有关技术标准实施改造，施工过程纳入工程质量安全监督。
5. 竣工验收登记。改造工程完工后，房屋产权（管理）单位组织竣工验收并同步向市、区（县）住建部门申请竣工验收监督、备案。竣工验收备案完成后，房屋产权（管理）单位向市自然资源部门申请办理不动产登记。
（三）多业主产权住宅
1.确定实施主体。房屋所有权人（业主）依法作为自主更新（原拆原建）改造的实施主体，也可成立自主更新委员会或授权业主委员会后，委托具备独立法人资格和一定房地产开发建设管理经验的企业作为自主更新（原拆原建）改造实施主体（以下简称“实施主体”，筹建流程详见附件2），统筹组织实施改造工作。
2.明确资金来源。对明确实施主体及改造内容的城镇老旧小区自主更新（原拆原建）项目，按照联合代建或市场化共建两种模式筹措改造资金。（流程图详见附件3）
（1）采取联合代建实施改造的，由全体房屋所有权人（业主）自行筹集资金，共同承担改造成本（包含房屋主体建设成本、基础设施改造成本、专业服务费、监理费、土地出让金、不动产登记费等）。
（2）采取市场化共建实施改造的，由房地产开发企业作为筹资主体，承担全部开发建设成本，依法缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、契税等有关税费，并通过原有业主回购、后期物业经营等多渠道收益平衡成本、实现盈利。
3.实施模式及程序
（1）联合代建。联合代建模式适用于业主更新改造意愿高度统一、资金筹措能力强、对项目控制度要求高的老旧小区。由实施主体择优选定具备相应建筑工程施工资质的企业作为建设代理人（代建企业），具体承担项目的建设与施工管理工作。全体业主作为筹资主体，共同承担改造成本，可按规定使用住房公积金等资金。建设代理人（代建企业）可收取一定代建费用，并依法缴纳增值税、企业所得税等有关税费，不通过增户的房屋产权获得收益。程序如下：
①申请项目。对经全体业主书面同意改造且符合自主更新条件的老旧小区，实施主体就改造内容及方式广泛征求业主意见，持改造意愿调查单（详见附件4）、实施主体资质及委托协议、初设方案等书面材料向房屋所在地街道提交申请。街道初审通过后，上报区（县）人民政府复审，审核通过后纳入改造计划。
②编制方案。纳入改造计划后，实施主体委托具有相应设计资质的单位编制详细更新方案（包含组织方案、项目设计、项目概算、资金筹措等内容），充分征求业主意见后，由全体业主书面表决同意。
③联合审查。实施主体持联合审查申请书、更新方案（方案应达到修建性详细规划深度，包括总平面图、建筑立面效果图、主要技术经济指标表、配套设施规划图、交通流线分析图等）、业主决议证明、实施主体资质证明文件和资金筹措初步方案等相关材料，向区（县）人民政府提交审查申请。区（县）人民政府应在收到联合审查申请后组织属地发改、自然资源、住建、城管、生态环境、林草等相关部门和街道召开联合审查会。会议应形成明确的《联合审查纪要》，载明项目规划控制指标、配套设施配置要求以及方案修改意见等相关内容，并作为办理建设工程规划许可证的依据。
④完善方案。实施主体根据联合审查意见，进一步完善更新方案，经全体业主达成一致意见后，上报区（县）人民政府同意。
⑤筹措资金。实施主体设立资金共管账户，全体业主按照更新方案、协议约定缴纳改造资金，存入资金共管账户。实施主体联合业主、建设代理人（代建企业）、第三方金融监管机构共同监督管理，定期公示资金使用情况，确保资金专款专用、公开透明。
⑥审批建设。全体业主委托实施主体向不动产登记部门申请注销原有土地使用权及房屋所有权。实施主体向市自然资源部门申请核定规划条件后，按基本建设程序办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可等手续，由建设代理人（代建企业）按基本建设程序组织施工，施工过程纳入工程质量安全监督。
⑦验收登记。施工建设完成后，实施主体按相关规定申请工程建设联合验收。项目验收通过并完成竣工验收备案的，房屋所有权人委托实施主体向不动产登记部门申请办理不动产登记（土地使用权年限及分摊面积根据土地出让合同确定）。
（2）市场化共建。市场化共建模式适用于业主自筹资金压力大，但地块具备较高市场开发价值的老旧小区。由实施主体引入优质房地产开发企业或社会资本进行市场化运作。房地产开发企业作为筹资主体，承担全部开发建设成本，依法缴纳增值税、土地增值税、企业所得税、契税等有关税费，并通过原有业主回购、后期物业经营等多渠道收益平衡成本、实现盈利。程序如下：
①开展项目可行性研究。具备改造意向的老旧小区，实施主体组织房地产开发企业进行可行性研究分析，在总体规划允许范围内，初步测算项目开发建设成本、盈亏平衡点以及投资回报率。
②选定房地产开发企业。由实施主体通过公开招投标等方式选定一家具备相应资质的房地产开发企业承担改造项目开发建设工作，并签订合作协议，明确双方责权利及违约责任。
③明确规划条件。房地产开发企业结合全体业主需求进行项目设计，经全体业主书面表决同意后，由房地产开发企业持改造项目设计方案向市自然资源部门提出申请，核定改造项目规划条件。经市自然资源部门允许后，房地产开发企业可按照改造方案进行项目开发建设。
④归集房屋所有权及整合、出让土地。经全体业主书面同意采取市场化共建模式进行改造的小区，可委托实施主体注销原有全体房屋产权，将零散地块整合为净地，通过土地招拍挂，将土地公开出让给选定的房地产开发企业并签订协议，明确业主需求、回迁面积、回购价格等条款。
⑤项目开发建设。由房地产开发企业参照《乌鲁木齐市工程建设项目 一般社会投资工程办事指南（2024年）》，按照基本建设程序办理立项（企业投资项目备案或企业投资项目核准）、建设用地规划许可、建筑设计方案审查、建设工程规划许可、消防设计审查、施工许可证核发等相关手续，符合并联或并行办理条件的审批事项可同步办理。房地产开发企业应严格按照设计图纸和国家现行规范标准进行项目施工建设，对工程质量、安全、进度进行全面控制，施工过程纳入工程质量安全监管。
⑥回购回迁。为保障购房者合法权益，房地产开发企业应按照《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法实施细则》有关规定，严格落实预售资金监管要求，确保专款专用。同时，鼓励房地产开发企业实行现房销售。项目建成后，原有业主可按照原房屋不动产登记面积每平米不高于建设成本进行回购；超出原房屋不动产登记面积的部分，可根据项目协议规定按市场优惠价购买，业主的自付款项可按规定使用住房公积金。
⑦不动产登记。由房地产开发企业向不动产登记部门依法依规办理房屋权属初次登记，并向回迁居民和购房群众办理分户产权转移。
六、主要支持政策
（一）规划支持政策
1.允许适度增加建筑规模。为满足居民生活刚性需求，自主更新（原拆原建）改造在对周边不产生负面影响、征得居民同意且不增加原有户数、日照等条件允许的前提下，项目建筑面积原则上以产权证书登记的面积为准，依据详细规划适度增加建筑规模要求如下：
（1）产权建筑面积≤50平方米，可增加不超过原面积30%的建筑面积，其中5%-10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
（2）50平方米＜产权建筑面积≤70平方米，可增加不超过原面积30%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
（3）70平方米＜产权建筑面积≤90平方米，可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施。
（4）产权建筑面积≥90平方米，可增加不超过原面积10%的建筑面积，用于增设加装电梯和建设公共服务及配套设施。所增加的建筑量在满足原有住户安置后仍有增量空间的，在征得居民的同意下，增量空间可用于建设保障性住房和配套设施。原独立储藏间、车库或柴火间（煤碳房）有不动产登记或有其他合法来源的，项目建设时不再保留，可纳入自主更新改造实施方案的地下空间进行设计，优先选择地下车库规划。
2.优化容积率核定。为满足安全、环保、民航限高、市容市貌、无障碍标准等要求，可增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等附属设施，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间，以及按照现行居住区配建标准增加的公共服务、公用设施等，新增建筑量应计入容积率，不再收取土地出让金，不办理产权登记手续。既有建筑加装电梯、疏散楼梯、电动扶梯、充电设施、快递柜、通信基站、运动健身设施、机械式停车设施等设施设备且不增加建筑面积、不涉及相邻关系的，无需办理建设工程规划许可。
3.技术标准差异化。受客观历史条件限制，老旧小区自主更新项目建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法满足现行标准和规范的，在保障公共安全和妥善考虑相邻关系人利益的前提下，按照“优化不恶化”的原则进行更新。
4.加强消防技术支持。老旧小区自主更新项目有改变原有结构和功能的，原则上按照现行消防技术标准完善，受客观历史条件限制，城镇老旧小区自主更新项目建筑防火间距、消防车道、消防救援场地的消防设计执行现行国家消防技术标准确有困难时，应按照规范规定的功能目标和建筑防火措施的性能不低于原建造时标准的原则，采取等效的技术措施或性能补偿措施，综合运用新技术、新设备、新材料，满足建筑的安全性与舒适性。
（二）土地支持政策
1.支持采取多元化土地供应方式。自主更新项目涉及土地出让的，依据经批准的详细规划和项目实施方案，采取协议出让或者招标、拍卖、挂牌方式办理供地手续。符合划拨条件的自主更新项目土地以划拨方式办理供地手续。城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合开发利用，采取协议出让方式办理用地手续。
2.支持相邻用地联动改造。支持老旧小区自主更新项目与周边相邻用地联动改造，在征得居民同意的前提下，依据详细规划对同一详细规划单元的建筑量进行跨宗地统筹，纳入老旧小区自主更新项目范围一并实施改造。
3.支持地下空间利用。鼓励在符合规范要求和确保周边设施及建筑安全的情况下充分开发利用地下空间，加强地上地下空间的统筹建设和复合利用。自主更新项目新增地下空间涉及经营性用途，按照地下空间相关规定缴纳土地价款；涉及地下车库、库房用途（不含人防空间），需办理不动产权证的，按照地下空间相关规定缴纳土地价款。
4.土地价款核算。涉及土地使用权由划拨方式转为出让方式、延长出让年限需补缴土地出让价款的，合理确定延期出让年限，重新签订出让合同，土地价款按土地使用权市场价格核定。出让年限终止日期与小区内出让年限最长的保持一致。
原土地权利性质为划拨，更新后仍以划拨方式供地的，无需缴纳土地价款；更新后整体申请办理出让的，土地价款按照土地使用权市场价格缴纳。原土地使用权人已办理分户转移登记且已补办出让手续的，更新后新增面积土地价款参照经济适用房上市交易标准缴纳，年期与已办出让手续期限一致。
5.探索优化更新项目产权办理手续。首次登记前需对原权利人登记权利进行注销。根据《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）“可按照产权调整协议约定等，预编不动产单元，为原所有权、抵押权等权利主体办理预告登记，保障不动产权利在更新实施中的延续性”要求，项目改建完成后根据联合代建和市场化共建方式的不同实施主体可以申请国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，单套住房包括新增建设面积在内，房屋性质与审批性质保持一致，其中新增面积部分应缴纳土地价款。
（三）资金支持政策
C、D级危险房屋改造可由各区（县）申报年度危旧房改造计划，并申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金（城市危旧房改造补助资金）。符合我市城市更新、老旧小区改造工作要求的，可按规定申请相应专项资金、补助资金。
（四）金融支持政策
鼓励金融机构创新产品与服务模式，结合自主更新特点，在依法合规的前提下，探索为自主更新提供低息、长周期贷款服务，针对性优化金融支持方案，在现有金融产品的基础上进行优化，在投融资额度、利率等方面给予差异化支持。针对已抵押的房屋产权，支持“抵押状态下变更”，降低交易成本。
（五）过渡安置政策
对于无其他住房且符合保障性住房申请条件的群众，可向属地住房保障中心申请公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房作为临时过渡用房，发生的过渡安置费用由申请人自行承担，过渡安置结束后须依法依规办理保障性住房退出手续。各区（县）要建立绿色审批通道，简化办理流程、提升审批效率，可就近协调保障性房源，确保过渡安置工作平稳有序高效推进，切实保障群众过渡期间的住房需求。
（六）其它支持政策
针对已缴纳过住宅专项维修资金的老旧小区，在自主更新（原拆原建）改造后，可将原有住宅专项维修资金余额结转至新设立的维修资金专户；自主更新（原拆原建）改造项目不影响原有业主子女学籍，原学区入学资格在改造期间保留。
七、职责分工
（一）房屋所有权人（业主）。作为自主更新（原拆原建）改造实施主体，负责就改造意愿、改造方式、资金筹措等重大事项进行民主决策、形成共同决定；根据改造方案和协议约定，承担改造资金或出资回购原有住房；参与改造方案设计、施工质量监督、竣工验收等环节，确保改造工作符合业主共同意愿。
（二）区（县）人民政府。负责统筹属地自主更新（原拆原建）改造工作；组织开展试点项目摸排及谋划；指导街道、社区做好宣传动员工作，引导居民主动出资参与改造；指导街道、社区协助开展改造意愿征集和纠纷调解等工作；组织相关部门审核更新方案。
（三）自然资源部门。负责办理自主更新（原拆原建）改造项目的规划和土地审批、不动产登记等手续。
（四）住建部门。负责自主更新（原拆原建）改造项目竣工验收备案和质量安全监管等工作，确保改造工程符合国家相关规范和标准。
（五）财政部门。负责对C、D级危险房屋改造中央财政专项补助资金进行监督管理，确保资金专款专用。
（六）市国资委。负责统筹协调市属国有企业配合行业主管部门开展直管、自管公房的自主更新（原拆原建）改造工作。
其他部门按照各自职责，配合做好老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作。
本方案自印发之日起施行，有效期为2年。方案施行期间如遇上级政策调整，从其规定并及时修订。
附件：1.
老旧小区自主更新（原拆原建）改造工作流程
2.实施主体筹建流程
新公网安备 65010502000005号