乌鲁木齐市国资委监管企业资产租赁管理办法（征求意见稿）

乌鲁木齐市国资委监管企业

资产租赁管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为进一步加强国有资产管理，规范企业国有资产租赁行为，防止国有资产流失，确保国有资产保值增值，提高国有资产运营效益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》和《企业国有资产交易监督管理办法》等有关法律法规的规定，结合监管企业实际，制定本办法。
第二条本办法适用于经乌鲁木齐市人民政府授权由乌鲁木齐市国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司、国有全资公司、国有控股公司及国有实际控制企业（以下简称“监管企业”），以及监管企业所属各级全资、控股及拥有实际控制权的企业（以下简称“子企业”）。
第三条本办法所称企业国有资产租赁行为，是指监管企业及其子企业作为出租方，将其依法拥有、受托管理或按法律法规可用于租赁的房屋资产、构筑物（含附属设施、厂房、体育场等）及设施设备、广告位等资产，部分或全部出租给自然人、法人或非法人组织（以下简称“承租方”）使用，并向承租方收取租金或其他费用的经营行为。
第四条监管企业及其子企业的资产租赁行为，应当严格遵守国家法律、法规、规章和国资监管政策规定，遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，充分运用市场竞争机制择优确定，提高国有资产利用效益，实现资产价值最大化。
第五条监管企业及其子企业用于租赁的资产应当权属清晰，不存在法律法规禁止或限制租赁的情形。已有明确处置意见或处于待处理状态的资产，原则上不得对外出租；确需租赁的，须与承租方协商一致。

第二章管理职责与决策审批

第六条市国资委是监管企业资产租赁的监督管理主体，主要履行以下职责：
（一）指导督促监管企业建立健全资产租赁管理制度；
（二）定期或不定期实地监督检查监管企业资产出租贯彻落实情况，抽查监管企业资产出租档案，规范监管企业资产租赁管理行为；
（三）对资产租赁中存在违规违纪违法行为造成国有资产损失或其他不良后果的，追究相关人员的责任。
第七条监管企业是资产租赁管理的责任主体，主要履行以下职责：
（一）负责建立健全集团本部及其子企业的资产租赁管理制度，明确管理部门、管理职责、管理权限、决策程序及工作流程等事项；
（二）严格履行决策审批程序，依据相关法律法规、公司章程、“三重一大”决策制度、资产租赁管理制度等，审议决定集团本部和本办法第七条第六款规定的资产租赁行为；
（三）负责监督管理集团本部及其子企业开展资产租赁业务工作，定期或不定期开展专项检查，及时发现并纠正存在的问题，做到事前、事中、事后全程监管；
（四）统计汇总分析集团本部及其子企业的资产出租数据，设立资产租赁管理台账，全面、准确掌握资产租赁数量、资产租赁方式、资产租赁管理等情况，形成年度资产出租分析报告，于次年2月底前上报市国资委；
（五）负责建立健全集团本部及其子企业的资产租赁业务风险管理预警机制，全面梳理评估集团本部及其子企业现存资产租赁业务的潜在风险及风险影响程度，根据出租资产的用途规范并修正异常租赁行为，有效防范和化解资产租赁业务风险；
（六）涉及以下5种情形的集团本部及其子企业的资产租赁行为，应由监管企业集团党委按照“三重一大”决策制度，履行集体决策程序：
1.符合本办法第九条规定的重大资产租赁事项；
2.符合本办法第十二条规定采用非公开方式租赁的；
3.租赁底价低于周边同类资产租赁价格或低于评估结果的；
4.单次出租期限在5年以上（含5年）的，或承租方改造装修投资金额较大、回收期在5年以上（含5年）的；
5.以公开协议方式出租的资产在租赁合同履约期限内确需转租的。
第八条开展资产租赁业务子企业主要履行以下职责：
（一）负责本企业的资产租赁工作，全面、准确掌握资产租赁数量、资产租赁方式、资产租赁管理等情况；
（二）严格按照相关法律法规、公司章程、“三重一大”决策制度、资产租赁管理制度等，依据资产租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素，对照本办法第九条规定的重大和一般资产租赁事项划分标准，合规履行集体决策程序，审议决定资产租赁事项，并逐级上报监管企业备案；
（三）统计汇总分析的资产出租数据，设立资产租赁管理台账，形成年度资产出租分析报告。

第三章资产租赁分类管理

第九条监管企业要依据租赁价格、面积、期限等要素，分类设置重大和一般资产租赁事项的管理标准和管理权限，突出监管重点，兼顾原则性和灵活性。
符合下列情形之一的，应作为监管企业及其子企业重大资产租赁事项管理：
（一）房屋资产：单次招租资产的租赁建筑面积在500平方米（含）及以上的，或单次招租资产的平均年租金底价在人民币50万元（含）及以上的；
（二）场地资产：单次招租资产的租赁建筑面积在1,000平方米（含）及以上的，或单次招租资产的平均年租金底价在人民币50万元（含）及以上的。
（三）设施设备等：单次招租资产的账面原值在100万元（含）及以上的，或单次招租资产的平均年租金底价在人民币10万元（含）及以上的。
不符合上述情形的，作为一般资产租赁事项管理。
第十条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应当通过公开招租方式，在广泛征集承租方的基础上，按照公开竞价、综合评定、择优选择的原则确定承租方，确保租赁过程的透明度和公平性。
（一）重大资产租赁事项。重大资产租赁必须委托依法设立的企业国有产权交易机构，以进场公开招租的方式确定承租方。进场招租应满足的条件、交易的具体流程，参照《企业国有资产交易监督管理办法》有关规定执行。
（二）一般资产租赁事项。鼓励监管企业及其子企业根据一般资产租赁事项的实际情况，通过产权交易机构公开招租，也可由出租方按其制度自行组织或委托专业机构公开招租。自行组织招租应当通过产权交易机构的自主信息发布平台、本企业网站和信息公开栏、租赁业务中介网站、拟出租资产现场、报刊杂志、媒体等其他自选平台，对外公开发布租赁公告，公告时间不得少于10个工作日，以确保信息的公开透明。
第十一条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，不得以拆分租赁期限、连续短租、租金拆零等方式规避按照重大资产租赁事项管理的资产租赁行为。
第十二条监管企业及其子企业资产租赁有下列情形之一的，经监管企业批准可采取非公开方式租赁：
（一）同一监管企业与其各级子企业，或同一监管企业所属各级子公司之间租赁资产的。
（二）各级党政机关、事业单位以及在民政部门登记的非营利性社会组织承租并实际使用的（非经书面同意不得转租，且不得赚取差价）。
（三）涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等特殊要求，或可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等造成重大社会影响的，或涉及国家安全、国家秘密、商业秘密等不宜公开的情形，为保护国家利益与企业利益，需采取非公开方式租赁。
（四）涉及国家部委、自治区、市政府及相关部门支持在乌落地的重大项目，相关文件明确需采取非公开方式租用房屋的。
（五）纳入保障性租赁住房、公租房、人才公寓、员工宿舍、公建配套的租赁。
（六）同一承租方年度累计租赁期限不超过6个月的短期资产租赁业务。
（七）已纳入政府征收、收储范围的续租（租赁期限不超过1年）。
（八）列入监管企业集团转型、更新项目范围的短期续租或其他因历史原因造成的，尚在清退过程中的过渡性续租（租赁期限不超过1年）。
（九）其他特殊情形（不适于公开招租）的资产租赁。
第十三条大型百货、购物中心、农贸市场等场所内涉及的出租，酒店内配套商业涉及的出租，以及会议会展、农业用地经营权涉及的租赁业务；住宅小区配套的车库等地下空间，以及社区配套商业涉及的出租，由监管企业根据具体情况和工作需要另行制定管理制度和操作规则，并履行监督管理责任，相关管理制度需报市国资委备案。

第四章资产租赁定价管理

第十四条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应通过市场估价、询价或委托专业机构评估等方式，综合考虑市场价格、供需情况、资产的实际状况、租赁期限、维护费用等多种因素合理确定资产租赁底价。
（一）重大资产租赁事项。重大资产租赁应当对拟出租资产的价值进行资产评估，作为确定租赁底价的参考依据。监管企业应对集团本部及其子企业的拟出租资产价值评估结果进行核准备案，首次出租挂牌价格不得低于经核准或备案的结果。
（二）一般资产租赁事项。一般资产租赁可通过市场调查分析、参考有关部门公布的租金指导价或者委托专业机构评估等方式，确定租赁底价；若承租主体为非国有单位的且账面价值超过100万元的，必须以评估价值作为确定租金底价的参考依据。采用市场调查分析方法确定租赁底价的，房屋建筑物一般以周边相同地段，类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据；设施设备一般以同类设施设备的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据。在出租条件不低于市场平均水平的情况下，租赁底价不得低于周边同类租赁物的平均租赁价格或评估结果。
第十五条在产权交易机构公开进场的招租项目，信息披露期满未征集到意向承租方的，可以延期或在降低租赁底价、变更承租条件后重新予以信息披露，披露时间不得少于规定的最低期限。新的租赁底价低于评估结果的90%时，应当经监管企业审批。

第五章资产租赁过程管理

第十六条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应根据企业发展规划、资产的性质、用途、承租方的实际需求等因素，合理确定资产经营租赁期限。鉴于市场经济环境下相关资产评估及当期租赁价格具有一定的浮动等多方面原因，单次资产租赁期限原则上不得超过5年。对于因承租方改造装修投资金额较大、回收期超过5年等特殊的租赁项目，以及因企业发展需要、资产特性或租赁物用途等因素确需长租的，经监管企业审批，可适当延长租期，延长后租赁期限不超过10年。
第十七条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应在租赁到期前3个月，做好下一轮租赁准备工作，确保租赁工作持续有序进行，防止国有资产闲置和流失。出租方应在合同到期前30日书面提醒承租方是否续租或退租；资产租赁期限届满后，应当及时收回资产重新招租，若承租方未及时腾退房屋或交换资产，需支付逾期占用费，并承担违约金。若承租方有意继续租赁，应在租赁期限届满前3至6个月向出租方提出书面续租申请，经双方协商一致后，可以续签租赁合同，继续租赁关系，续租后累计租赁期限（含首次出租期限和续租期限）不超过10年；续租后累计租赁期限（含首次出租期限和续租期限）超过10年的，应当按照本办法及时收回资产重新招租。
第十八条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应当在招租前制定合理的资产租赁方案，主要内容包括但不限于：
（一）租赁资产的基本情况，包括产权状况、实物现状、价值评估、资产明细清单等；
（二）租赁方式、租赁期限、租赁用途（明确允许或限制经营范围）；
（三）招租方式、租赁价格及底价的确定方式和确定依据、租金递增幅度、租金收缴方式等；
（四）承租方资格条件（除法律法规另有规定外，不得对承租方资格设置明确指向性或违反公平竞争原则的内容）；
（五）租赁合同主要条款，包括双方的权利、义务、责任以及其他特别约定条款等关键条款；
（六）其他需要说明的事项，如特殊约定、附加条件等。
第十九条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应按进场公开招租的结果，进行合同磋商与签订，并在产权交易机构及监管企业进行合同备案。非公开方式租赁资产时，应当与承租方签订依照相关法律法规规范制定的资产租赁合同或续租合同，并报监管企业备案。对于租赁期限较长、租赁价格较高的租赁合同，应由专业法律服务机构对合同重点内容进行审核，并出具书面专业法律意见。
第二十条租赁合同应明确双方的权利、义务和责任，包括但不限于：标的情况、租赁用途、租赁期限、租金标准及递增率、租金支付时间与方式、资产使用范围和维护责任、合同变更及解除、违约责任及违约金计算方式、免责条款、争议解决、保证金及退还条件、物业管理等关键内容，确保合同的完整性和可执行性，严格控制经营风险。
第二十一条租赁合同生效后不得随意变更，确需变更的，应由租赁行为原批准单位审议批准。若变更内容涉及主合同租金、租赁期限等主要权利义务核心条款的，应当解除原合同重新租赁。
第二十二条在租赁合同履约期限内，以公开协议方式出租的资产原则上不得转租，确需转租的按照本办法第七条第六款规定执行；以非公开协议方式出租的资产一律不允许转租。
第二十三条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应严格审查承租方的资质和信誉，确保其具备相应的履约能力。按照租赁市场惯例预先向承租方收取一定金额作为履约保证金，按期收取租金，并将租金收入纳入企业统一会计核算财务管理。严禁擅自减免租金以及为承租方支付水、电、燃气等费用。
第二十四条监管企业及其子企业应建立健全保证金、装修期制度，防止承租方利用租金降价规则恶意低租资产的行为。应在租赁合同中设置特别条款，约定租赁房屋能否装修改造，明确装修、改造或增设设施需经出租方同意，如有装修改造需明确装修范围和标准，约定装修或添附物的权属、费用承担、租赁期满或合同解除时装修及添附物的处理方式、拆除责任、装修导致的房屋损坏责任划分、补偿标准以及装修残值计算方法等相关内容；明确对未经出租方同意擅自装修的，承租方需承担恢复原状或赔偿损失的责任，以及不可抗力导致合同终止时的损失分担比例。
第二十五条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应当对招租对象经营模式进行分析研判，审查承租方的经营资质（如餐饮商户的食品经营许可证、金融业务许可、教育机构的办学许可证等），不得将资产租赁给未经注册登记、未获得经营资质、未经依法审批备案、但实际从事相关业务的承租方，防止承租方利用租赁资产进行违法活动，损害企业利益、声誉和社会公共利益。若具备经营资质的承租方采取预付式消费模式经营，需在租赁合同中明确约定承租方需保证其始终具备预付式消费相应经营资质，若承租方违反约定，出租方可解除合同并追究承租方的违约责任，并由承租方全权承担消费者损失等经济赔偿责任。
第二十六条监管企业及其子企业应建立租金催收制度和预警机制，按照合同约定按时、足额收取租金。出现租金拖欠行为，应当于30天内采取有效措施追缴，发送书面《租金催缴通知书》，明确逾期缴纳租金违约金计算标准及宽限期；拖欠超60日，启动预警机制，调查承租方资信状况，发送《律师函》要求5个工作日内补缴欠款；对租期内多次拖延租金或租金拖欠日期超过90天的承租方，要正式启动法律程序向有管辖权的法院提起诉讼，并向承租方送达《房屋收回预通知》限期收回租赁资产，不得参与续租或承租监管企业及其子企业其他资产，同时上报至市国资委，列入监管企业租赁失信名单。
第二十七条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应当与承租方签订有关安全责任书，明确界定安全管理责任，加强对出租资产的日常检查、消防检查、安全管理和监督，定期实地走访检查出租资产的使用情况、经营情况及承租方资质情况等，及时制止承租方违反合同约定的行为。对因承租方违反合同约定，导致租赁合同不能正常履行或者合同被终止的，出租方应当按照合同约定及时采取应对措施，保护国有权益不受侵害，开展资产租赁业务的子企业需将相关情况报监管企业备案。
第二十八条监管企业及其子企业开展资产租赁业务，应当建立健全租赁档案管理制度，规范资产租赁档案管理工作。资产租赁档案应当按项目单独立卷，集中管理，档案内容包括但不限于：租赁方案及其审议审批程序文件、评估报告及其备案情况文书、承租方选择文件（含竞价文件）、承租方所有的经营资质文件、租赁合同、法律部门或专业法律服务机构出具的书面法律意见书及支付凭证等相关资料，以备后续查阅和审计。监管企业要注重对集团本部及其子企业资产租赁业务的信息化动态管理。

第六章监督管理

第二十九条监管企业承担集团本部及其子企业资产租赁的监管责任，通过定期或不定期开展专项检查的方式，对本办法和企业内部资产租赁管理制度的贯彻落实情况予以监督检查，并按年度向市国资委报告。
第三十条市国资委按照国有资产监督职能，加强对监管企业资产租赁行为的监督和指导，依法行使监督职能，综合运用审计、专项检查、考核等方式加大监督力度，强化对违规行为的责任追究。
第三十一条监管企业及其子企业负责人、相关责任人在国有资产租赁过程中滥用职权、玩忽职守、违法违规的，按照管理权限依法依纪严肃追责，造成国有资产损失的依法追究其赔偿责任，情节严重涉嫌犯罪的移送司法机关依法追究其刑事责任。

第七章附则

第三十二条本办法由市国资委负责解释和修订。
第三十三条融资租赁公司从事的融资租赁业务等法律和行政法规另有规定的，从其规定。
第三十四条本办法自发布之日起施行，监管企业及其子企业须严格遵守。

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