附件：

乌鲁木齐市土地储备专项债项目实施方案

为积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（国办发〔2024〕52号）、《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）及《自然资源部 财政部关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号）要求，结合《关于调整乌鲁木齐市土地出让收入政策的通知》（乌政办〔2024〕43号）文件精神，现制定方案如下：

一、工作机制

坚持市级统筹、区（县）级为主、自然资源部门主要负责，财政、审计等部门齐抓共推的工作机制。主动作为、科学安排、明确工作任务，确保土地储备专项债各项工作有序推进。申债主体为乌鲁木齐市土地储备中心（乌鲁木齐市土地整理中心）和乌鲁木齐县土地储备中心。乌鲁木齐市土地储备中心（乌鲁木齐市土地整理中心）统筹指导全市土地储备专项债项目；项目所在区人民政府受市人民政府委托，负责土地储备专项债相关工作的具体实施。乌鲁木齐县土地储备中心负责县级土地储备专项债券相关工作。

二、土地储备专项债项目范围

（一）符合条件的存量闲置土地项目

1. 优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。

2. 其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。

3. 其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。

（二）新增土地储备项目

1. 已办理农用地转用、征收批准手续并已签订征收补偿协议的国有建设用地；

2. 依法收回且原使用权已注销的国有建设用地；

3. 收购的国有建设用地；

4. 行使优先购买权取得的国有建设用地；

5. 其他依法取得的国有建设用地。

三、工作流程及职责分工

（一）项目谋划阶段

1. 开展项目梳理遴选

市自然资源局依托市场动态监测监管系统上报备案的乌鲁木齐市处置存量闲置土地清单，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，各区（县）人民政府负责摸清本辖区范围内存量闲置土地资源及企业回购意愿，理清各存量闲置土地位置、面积、用途、动工情况、征收改迁及周边配套情况、企业土地成本、土地通平情况、土地规划与开发利用情况、闲置原因、政府回购资金需求、土地预期收益等，确定拟收购收回意向地块；有需求的新增土地储备项目也可纳入申债范围。各区（县）人民政府项目遴选时可委托编制《可行性研究报告》，优先选择成熟度高、可操作性强、预期效益显著、风险低的项目。

牵头单位：各区（县）人民政府

责任单位：市自然资源局

2. 纳入年度土地储备计划

土地储备专项债项目应纳入年度土地储备计划中方可实施，项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。各区（县）人民政府以保障土地市场的优先供给和调控为目标，依据国土空间总体规划及各类专项规划，分析当前实际和市场状况，在充分考虑市、区两级财政资金投入基础上，根据项目遴选情况分批次报送需纳入年度土地储备计划的地块，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。市自然资源局、市财政局、市土储办编制年度土地储备计划，上报市人民政府审议，通过后下发各区（县）人民政府具体实施。各级土储部门统筹做好全民所有土地资产管理信息系统录入工作，确保专项债项目完成录入，符合申债条件。

牵头单位：市自然资源局

责任单位：各区（县）人民政府，市财政局

3. 开展项目申报工作

各区（县）人民政府负责按照符合条件的存量闲置土地项目和新增土地储备项目开展项目申报工作。

（1）回购的存量闲置土地项目，由所在区（县）土储部门委托已备案的土地估价机构对土地开展评估（或委托审计机构经审核认定的企业土地成本审计报告），参照《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）中第五条“对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”相关规定，各区（县）人民政府集体决策确定基础价格及下调幅度，并充分与土地使用权人协商土地收购价格。经公示无异议后，拟定《土地收储实施方案》，由市土地储备中心、土地使用权人和区（县）人民政府三方签订土地收购协议，填写《年度地方政府债券需求表》，并由各级土储部门负责录入财政部地方政府专项债券项目穿透式监测系统和全民所有土地资产管理信息系统。

（2）新增土地储备项目，涉及存量国有建设用地的项目，要有依法收回的文件或收购协议；涉及新增国有建设用地的项目，要有批准征收的文件，并签订征收补偿协议。

牵头单位：各区（县）人民政府

责任单位：市自然资源局，市财政局

（二）审核审批阶段

1.审核审批程序

项目采取逐级审核的方式，由各区（县）土储部门负责，各区（县）自然资源分局、财政局配合完成项目申报资料，报区（县）人民政府批准后，经市自然资源局和市财政局审核通过，并报市人民政府批准后，由区（县）土储部门分别录入全民所有土地资产管理信息系统和穿透式监测系统，而后逐级上报至自然资源部、财政部审核。

2.审核要点

市自然资源局审核要点包括：

（1）审核覆盖所有申报债券的土地储备项目。

（2）申报材料包括：土地储备年度计划、地块标识码、项目实施方案。新增土地储备项目还包括依法收回文件、收购协议或批准征收文件等；符合条件的存量闲置土地项目还包括地价评估报告、企业土地成本材料、集体决策证明材料、拟收回收购土地相关材料、价格公示文件、价格公示后政府批准确认的相关文件。

（3）项目规划条件应符合国土空间总体规划和详细规划。

（4）土地权属是否清晰、无争议，存在抵质押、查封等情况应有相应说明及措施。

市财政局审核要点主要包括：绩效评估报告、项目实施方案中资金平衡内容的审核。

牵头单位：市自然资源局

责任单位：各区（县）人民政府，市财政局

（三）发行使用阶段

各区（县）人民政府负责编制专项债项目发行材料，即“一案两书”（专项债券项目实施方案、律师事务所出具的项目法律意见书、会计师事务所出具的项目财务评价报告书），确保项目收益覆盖债券本息。

用于土地储备的债券发行和使用应当严格对应到项目，一个土地储备项目由单个或多个地块组成。专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。债券额度下达后，各区（县）人民政府在项目《可行性研究报告》资金使用范围内，规范使用债券资金。按照“谁使用，谁负责”的原则，各区（县）土储部门对土储专项债项目实行绩效管理，做好项目支出绩效评价工作。

牵头单位：市财政局

责任单位：各区（县）人民政府，市自然资源局

（四）资金偿还阶段

按照《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）的通知》（财预〔2017〕62号）的相关规定，土地储备专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理。本着“借、用、管、还”相统一的原则，市级项目纳入市级财政预算进行偿还，区（县）项目由各区（县）人民政府全额偿还专项债本金、利息及发行费用，若地块土地出让收入不足，可通过区（县）其他财政资金补足，不得要求市级财政代为偿还。

牵头单位：市财政局

责任单位：各区（县）人民政府，市自然资源局

（五）监督管理阶段

各区（县）土储部门按要求建立土储专项债项目档案并及时向市土地储备中心报送专项债相关信息数据。市自然资源局、市财政局按照部门职责对土储专项债项目进行全程监管，动态跟踪资金使用情况并定期向市人民政府汇报土储专项债项目工作进展情况。市审计局按照职责适时列入审计计划，开展审计工作。

完成存量闲置土地收回收购后，由各区（县）人民政府按照属地原则对收回土地进行日常管护，土地达到入库条件后，由市自然资源局统筹纳入全民所有土地资产管理信息系统实施管理。市自然资源局完善市场动态监测监管系统回购后原合同解除等闭环工作，根据各区（县）函告确认的土地供应申请，负责组织土地出让工作。

牵头单位：各区（县）人民政府

责任单位：市自然资源局、市财政局、市审计局

四、其他事项

（一）严控供应规模。收回收购的存量闲置土地纳入储备后，根据国家调控政策要求和市场发展形势开展土地供应。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，在落实商品住房库存消化周期的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

（二）严把回购程序。在押土地原土地使用权人不涉及司法及其他有权机关强制执行等限制的，经原土地使用权人与抵押权人协商一致，同意回购并签订协议的，可先履行回购程序，协议相关条款纳入三方协议，抵押权人和原土地使用权人同时向不动产登记机构申请办理土地解押和土地使用权注销登记手续，土地使用权注销完成后三方协议生效，回购价格依据三方协议约定方式支付。若涉及司法及其他有权机关强制执行等限制的，应先与相关司法机关及有权机关沟通协商，根据其意见和要求，结合实际情况，依法依规确定土地回购的具体操作方式和程序。

五、工作要求

各区（县）、各部门要进一步提高政治站位，充分认识土地储备专项债用于支持回购存量闲置土地的重要意义，牢固树立“一盘棋”思想，进一步增强工作主动性，各司其职，齐抓共推，形成合力，建立健全良好的沟通协调工作模式，确保土储专项债工作有力有效推进，并能发挥一举多得的政策效应。各区（县）、各部门要依法依规，按照土地储备专项债券管理办法相关规定，严格工作程序，严把审核关，及时偿还到期本金、利息及支付发行费用，提高债券资金使用效益，确保债券资金依法合规使用。

本方案自2025年7月23日起实施，有效期二年。

附件：土地收购协议（模版）

附件

土地收购协议

（模版）

甲方：

名称：__________（市级储备机构）  

地址：__________  

法定代表人：__________  

联系方式：__________  

乙方： 

名称：__________（土地使用权人全称）  

地址：__________  

法定代表人：__________  

联系方式：__________  

丙方： 

名称：__________（项目所在区政府）  

地址：__________  

法定代表人：__________  

联系方式：__________

根据《中华人民共和国土地管理法》《土地储备管理办法》《地方政府专项债券发行管理暂行办法》《自然资源部 财政部关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号）及《关于调整乌鲁木齐市土地出让收入政策的通知》（乌政办〔2024〕43号）文件精神，甲方负责统筹指导乌鲁木齐市土地储备专项债项目；丙方作为市辖区人民政府，具备土地收储工作的执行能力，具体实施土地收购储备、专项债资金的使用及偿还。

1. 甲方为依法设立的土地储备机构，具备使用地方政府专项债券资金收购土地的合法资质，且已通过                                            （审批文件名称及文号）批准本项目。  

2. 乙方合法持有位于                            的土地（以下简称“标的土地”），土地权属清晰无争议（不得对标的土地进行抵押、转让等处分行为），符合《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》自然资发〔2024〕104号、《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》自然资发〔2024〕242号等规定的收购条件。  

3. 丙方作为土地储备专项债资金使用及偿债责任主体，负责项目的具体实施。丙方财政部门应当及时向上级财政部门缴纳专项债本金、利息及发行费用。

4. 三方遵循平等自愿、诚实信用原则，达成协议如下：  

第一条 标的土地信息  

1. 土地位置及范围：__________（附宗地图及坐标）。  

2. 土地面积：__________平方米（以不动产权证登记为准）。  

3. 土地用途及性质：__________（土地证载用途，如商服用地、工业用地等）。  

4. 不动产权证号：__________。  

5. 现状描述：          。  

第二条 收购方式及价格  

1. 收购方式：甲方申请地方政府专项债券资金，资金直接下达至丙方，由丙方向乙方按照国库集中支付原则直接支付收购价款。

2. 收购价格：按照《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）文件中第五条“土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”要求。

乙方和丙方共同委托（评估机构名称）评估，评估价为人民币         万元（评估报告编号：              号）。  

经委托具备资质的第三方审计机构审定的企业土地成本                               万元。

按照土地市场价格评估与相较企业土地成本，就低确定收地基础价格，经        人民政府集体决策确定收地基础价格为人民币          万元，经协商一致，最终收购总价为人民币            万元（大写：               ）。  

3. 支付条件和方式：

第一期款项支付时间：同时满足以下条件后10个工作日内，丙方支付乙方土地收购价款的50%：

1) 乙方交付的土地及土地完整资料（见本协议第三条乙方义务）经丙方验收合格；

2) 乙方办理的土地收购的自然资源局相关手续（包括土地出让合同解除协议等）经丙方验收合格；

第二期款项支付条件：满足以下条件的10个工作日内，丙方支付乙方土地收购价款的剩余50% ：丙方支付第一笔款项已满60个自然日且乙方交付的土地未发生债权债务纠纷（或发生的纠纷乙方已经解决）。

第一期和第二期款项支付前不满足以上相应条件的，丙方有权拒绝支付土地收购款项。

4.甲方对资金的监管方式：甲方对丙方的支付款项情况进行监管。

第三条 土地移交及权属转移  

1. 移交时间：在本协议签署后30个自然日内，完成土地实物移交，清除地上附着物并确保土地不存在债务纠纷或任何第三方权利，该移交应取得丙方验收。

2. 权属转移：本合同第一期收购款项支付前乙方应及时向自然资源部门申请办理土地收购的相关手续（包括但不限于土地出让合同等）并将手续交丙方验收，产生的所有税费由乙方承担。    

第四条 三方权利义务  

甲方义务：  

1. 负责统筹土地储备专项债项目；  

2. 审核丙方提交的土地收储实施方案及回购标准，涉及跨区连片开发项目，由甲方统筹协调，丙方配合落实地块收储工作；

3. 监督丙方执行进度，协调解决问题；

4. 按约定协助丙方在专项债资金下达后三个月内完成向乙方的拨付。  

乙方义务：  

1. 保证土地权属无瑕疵，若存在历史遗留问题导致甲方或丙方损失的，乙方承担全额赔偿责任，且甲方或丙方有权从应付乙方的土地收购款中直接扣除丙方损失。  

2. 移交土地时需提供完整资料（包括但不限于土地证、规划文件、无查封、抵押证明等）。  

3. 办理解除原国有土地出让合同等相关手续。

4. 因本协议所产生的税费根据政策执行。

丙方义务：  

1. 编制《一案两书》，明确项目收益来源、成本测算及资金平衡方案，确保项目收益覆盖债券本息；  

2. 依法开展回购、补偿、清表工作，确保程序合法合规；

3. 接收回购的土地并完成回购的土地进行日常管护；

4. 定期向甲方报送资金明细；

5. 承担因执行不当引发的法律及经济责任。

第五条 违约责任   

1. 对应本合同土地的专项债权资金到丙方账户后，因甲方或丙方未履行职责导致乙方损失，甲方或丙方需赔偿乙方实际损失。

2. 因乙方原因（迟延交付土地、迟延办理手续、迟延交付手续、土地发生纠纷等）导致无法完成回购的，甲方或丙方有权单方解除本合同，有权拒绝支付收购款，并有权要求乙方退还全部收取的政府债券以及款项，若对甲方或丙方造成损失，乙方还应当赔偿甲方或丙方损失。

第六条 特别条款  

1. 审计监管：有关部门对资金使用情况开展绩效评价，乙方需配合提供绩效评价所需材料。  

2. 不可抗力：因政策调整、自然灾害等导致协议无法履行的，双方协商解决或终止协议，且相互不追究违约责任。  

第七条 争议解决  

本协议争议由土地所在地人民法院管辖。  

第八条 协议生效  

1. 本协议经三方法定代表人签字并盖章，且本协议约定土地对应土储专项债券资金发行成功后自动生效。本协议一式__份，具有同等效力。

2. 未尽事宜由补充协议约定，补充协议与本协议冲突的以补充协议为准。  

甲方（盖章）：  

法定代表人（签字）：__________  

日期：__________  

乙方（盖章）：

法定代表人（签字）：__________  

日期：__________  

丙方（盖章）：

法定代表人（签字）：__________  

日期：__________

附：1. 成交确认书、土地出让合同复印件（加盖乙方公章）  

2. 土地评估报告