李凌代表：

您好！您在市十七届人大六次会议上提出的“关于进一步破解物业‘收费难’的建议”收悉。感谢您对我市物业“收费难”工作的关心和支持。经认真研究办理，现答复如下：

一、物业行业基本情况

全市现有住宅小区3720个，基本实现物业服务全覆盖。其中，专业化物业服务小区3516个，覆盖率达94.51%；“物业城市”运营企业（大物业）承接老旧小区714个；单位及业主自管小区179个；社区兜底管理小区14个。全市已成立业主委员会3096个，基本实现党建全覆盖（独立党支部55个，联合党支部3009个）；物业服务企业742家，成立党组织494个，党组织覆盖率66.58%。行业现有从业人员4.67万人，服务覆盖150余万户、392余万名业主，为城市安全运行和居民安居乐业提供了坚实支撑。

二、解决物业收费难问题所采取的措施

（一）强化党建引领，打造行业示范标杆。深入推进党建引领提升物业管理服务工作，组织各区（县）打造示范标杆，选树一批管理规范、服务优良、收费率高的住宅小区作为示范项目，总结推广其在收费管理、服务提升、矛盾化解等方面的成功经验。组织召开党建引领物业管理高质量发展现场观摩会，以点带面，推动全市物业管理水平整体提升。

（二）健全小区自治组织，规范业主委员会运行。编制印发《业主大会和业主委员会指导手册》，制作业主委员会履职专题培训视频，对业主委员会组建、运行、履职等全流程提供标准化指导，提升业主委员会依法依规履职能力，增强其在物业费收缴、公共事务决策等方面的公信力和执行力。推动业主委员会与物业服务企业建立常态化沟通协调机制，共同协商解决小区管理中的重大问题，协助物业服务企业做好物业费收缴工作，动员业主主动缴纳物业费。

（三）加强物业行业监督，建立健全信用体系。建立物业服务工作考核制度，社区每季度组织业主委员会重点围绕环境卫生保洁、设施设备维护、秩序维护、绿化养护等基础服务对小区物业服务质量进行考核评价，考核结果向小区业主公示，接受业主监督。加强物业服务信用体系建设，开展物业服务，企业年度信用评价，依据企业失信记录，对违法性质恶劣、情节严重、造成恶劣社会影响的企业纳入失信联合惩戒对象名单，会同有关部门实施联合惩戒，切实规范行业经营行为。

（四）及时回应业主诉求，提升群众满意度。依托安居广厦平台搭建便捷投诉渠道，对群众物业服务诉求实行“接诉即办”，切实解决群众急难愁盼问题作。每月运用大数据对物业投诉进行分析研判，对投诉排名靠前的物业企业负责人进行约谈、告诫、提醒，督促物业服务企业改进服务工作，将高频出现的屋面漏水、电梯故障、消防安全等问题纳入专项整治范围进行集中治理，解决群众反映强烈的突出问题，切实提高群众对物业服务的满意度。

（五）加强宣传引导，完善缴费制度。加大《民法典》《物业管理条例》等政策法规的宣传力度，通过开展普法进小区、线下宣讲会、线上推送等活动，向业主深入解读物业费构成、服务标准及收费依据，引导业主充分认识物业服务消费的合理性与必要性，增强主动缴费意识。同时，建立健全物业费收缴制度，明确收费标准、缴费周期和缴费方式，针对经济确有困难的业主，制定延期支付或者分期支付等措施，切实保障业主权益与物业服务的可持续运转。对无正当理由逾期缴费的业主，可通过书面催告、业主委员会督促等方式引导补缴，必要时依法依规通过调解、诉讼等途径维护物业服务企业合法权益。

三、下一步工作

（一）深化党建引领赋能，提升基层治理效能。鼓励物业服务企业聘用党员员工，推动符合条件的企业全部建立党组织；引导党员业主积极参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中的党员比例。进一步完善党建议事协调机制，充分发挥人民调解委员会作用，构建社区党组织领导下的社区、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，切实将小区内的物业矛盾纠纷化解在基层、解决在萌芽状态。

（二）加强能力建设，提升业主自治水平。加大《民法典》《物业管理条例》等法律法规宣传力度，增强业主物业服务消费意识、公共责任意识和民主监督意识，引导业主主动参与小区管理。街道社区严把业主委员会人选关，加强日常指导，创新组织模式，引导建立业主委员会委员薪酬服务机制，提升履职积极性和队伍稳定性。强化对业主委员会的监督考核，及时制止纠正违规行为，业主委员会换届期间委托第三方机构开展财务审计并向业主公示，确保规范有序运行。

（三）大力开展履约整治，全面规范服务行为。聚焦物业服务质价不符、服务缩水、履约不到位等突出问题，建立企业自查、区（县）排查、市级抽查三级联动检查机制，对合同履行、服务标准落实、公共设施运维等情况开展全覆盖排查整治。全年实现物业服务企业检查覆盖率100%，对违规企业严肃查处、公开曝光，纳入重点监管，推动物业服务向标准化、规范化履约转变。

（四）规范收费管理，营造和谐共处氛围。探索建立物业费欠缴纠纷快速化解机制，将相关案件纳入基层法院诉前调解简易程序，降低企业维权和司法运行成本。监督物业企业严格按照合同约定收费，及时公示收费标准、公共收益收支等情况，保障业主知情权。加强宣传引导，推动形成物业企业提供优质服务、业主自觉按时缴纳物业费的良性互动格局。

（五）深化信用应用，优化市场生态格局。依托自治区住建厅企业信用评价结果，建立差异化监管与扶持机制。对评价等级低、信用差的企业，加大检查频次与监管力度，实施重点管控；对信用优良、履约规范的企业，在政策扶持、项目承接等方面给予倾斜，鼓励其做大做强，提高市场占有率，以信用体系建设促进物业行业高质量发展。

四、有关问题和建议的答复

（一）关于“强化物业‘质价相符’监管与收益公示管理，建立服务质量考核制度，对未达标物业企业按比例核减物业费”的建议。我市实行四级物业监督管理体系，2016年开始，每季度由属地社区对物业服务项目进行考核，重点围绕环境卫生保洁、设施设备维护、秩序维护、绿化养护等基础服务对小区物业服务质量进行考核评价，向小区业主公示考核结果。同时，为保障业主知情权和监督权，按照《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价〔2017〕62号）相关要求，严格落实公共收益每半年（当年7月31日前，次年1月31日前）公示制度。关于未达标企业核减物业费问题，可由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定，要求企业承担相应违约责任。

（二）关于“明确空置房物业费收取标准及审核流程”的建议。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。根据《立法法》第九十七条规定，地方性法规不得与宪法、法律、行政法规相抵触。未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用《民法典》的规定，地方性法规不宜直接设定统一减免比例。

（三）关于“规范非住宅物业收费标准与内容界定，报辖区备案后实施”的建议。根据《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价〔2017〕62号）的有关规定，非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体服务和收费标准由物业服务企业与业主大会（业主委员会）协商确定。我市住宅物业服务统一执行《住宅物业服务标准》（XJJ056-2019），非住宅服务标准参照住宅服务标准执行。前期物业服务标准根据前期物业服务合同的约定并结合投标文件中的服务方案明确；成立业主大会的，由物业服务企业与业主大会（业主委员会）协商制定。

（四）针对“由市中级人民法院牵头，各基层法院配合，完善物业纠纷化解机制，设立物业纠纷速裁庭推行批量审理和要素式审判，深化‘调解+司法确认’联动机制；统一载判标准，对恶意欠费业主实施信用惩戒并纳入个人信用记录；联合街道综治中心、人大代表、政协委员参与纠纷调解”的建议。

1.关于深化“调解+司法确认”联动机制。加大实质解纷，凸显诉调对接工作成效。加大立案后的委托调解和立案环节、进入审理程序后的法官调解力度，加强民商事案件繁简分流，做实做细委托调解工作，对适宜调解的物业类纠纷，耐心做好当事人的沟通工作，充分释明调解省时、节费、促和等有利双方的优势，引导当事人自愿优先选择调解方式解决纠纷，强化“调解+司法确认”工作，调解成功的纠纷，引导当事人通过人民法院调解平台办理司法确认或申请出具调解书，为调解协议赋予强制执行。调解不成功的纠纷，快速转入审理程序，提高审判效率，保障当事人合法诉权。

2.关于联合街道综治中心等参与纠纷调解。强化调解指导，提升调解组织解纷能力。全市法院切实发挥法律专业优势，按照人民法院参与、推动、规范和保障的职能要求，通过基层摸排、法院指导、多元解纷，有效防止涉物业类矛盾纠纷升级、纠纷“成诉”，实现预防在前、调解优先、运用法治、就地化解。以人民法院助力综治中心规范化建设、“总对总”多元化纠纷解决和人民法院调解平台“进乡村、进社区、进网格”等工作为抓手，全面加强、精准化指导人民调解，组织视频授课、观摩庭审、同堂调解、案例评析、交流研讨、实训演练等“量体裁衣式”培训，印发调解指导手册、调解指引等规范性实操性参考资料，助力综治中心、“总对总”合作单位和基层调解组织提升依法调处物业类矛盾纠纷的能力水平。

3.关于速裁庭推行批量审理和要素式审判。对批量化解群体性纠纷如物业合同纠纷案件，建立“示范判决+类案参考”机制。同一小区的案件，经认真梳理证据查明相关事实后，形成示范判决。争取后续大量案件在一审程序中即处理完毕，息诉服判。对于上诉至中院的案件，秉持“先立后调，审中再调”的工作模式，与特邀调解员深度配合，将调解工作贯穿庭前庭后，切实发挥“调解＋速裁”工作效能，尽量通过调解与撤诉的方式结案。

4.关于审理物业服务合同纠纷的处理机制。物业服务合同纠纷案件具有群体性诉讼风险较高的特点，主要为物业费催缴与服务质量抗辩。全市法院在审理此类案件中，始终坚持“调解优先、调判结合、源头治理”的原则。一是坚持分类施策，优化审理流程。对于事实清楚、权利义务关系明确的物业费催缴案件，依法适用小额诉讼程序，实现“快立、快审、快结”，降低当事人诉讼成本。二是强化证据审查、厘清服务标准。在审理中，着重审查物业服务合同关于服务内容、收费标准、收费方式的具体约定。

对于业主以服务质量不符合合同约定为由提出抗辩的，严格依据“谁主张、谁举证”原则，合理分配举证责任。引导双方就服务瑕疵进行举证，对物业服务存在明显瑕疵或未达到合同约定标准的，依法酌情核减物业费；对业主无正当理由拒交的，依法支持企业合法收费诉请。通过生效裁决，明晰服务与收费的对价关系，树立规则导向。三是延伸审判职能，推动源头治理。人民法院在审理中发现物业服务企业存在服务严重不到位、收费不规范等问题，及时向住建部门、物业行业协会、监管部门等发送司法建议。同时，通过发布典型案例、法官进社区普法等方式，增强各方主体的契约意识和法治观念。

5.关于对恶意欠费业主实施信用惩戒并纳入个人信用记录。

对经生效法律文书确定的义务，有能力履行而拒不缴费恶意欠费的业主，在执行中依照《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》以及《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的规定》，依法对其限制高消费、纳入失信名单，实施联合信用惩戒，督促其主动履行义务。

感谢您对住房和城乡建设工作的关心与支持，欢迎继续提出宝贵意见。

对以上答复，如有意见，请及时告诉我们。

联系单位：市住房和城乡建设局物业监督管理中心

联 系 人：彭仕莹           联系电话：4645067

乌鲁木齐市住房和城乡建设局

2026年5月20日