附件

 

乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理

办法实施细则

 

为进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，根据《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》（乌鲁木齐市人民政府令第146号）《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等法规文件，结合工作实际，制定本实施细则。

一、监管范围及期限

（一）本市行政区域内申请预售许可的商品房开发项目，适用本细则。

本市拆迁安置住房、购房人无需向房地产开发企业（以下简称开发企业）支付房价款的项目或房源不纳入资金监管范围。

（二）监管期限自核发《商品房预售许可证》开始，至不动产首次登记后终止。

二、职责分工

（一）市住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监督管理的主管部门（以下简称主管部门），负责本实施细则的组织实施。

（二）市房屋产权交易中心是本市商品房预售资金监管机构（以下简称监管机构），负责商品房预售资金的监督管理工作。

（三）人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

（四）金融监管部门负责对商业银行预售资金监管的规范性和合规性进行监督检查。

三、建立商品房预售资金监管系统

（一）使用商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）开展商品房预售资金监管相关业务，通过监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。

（二）监管系统与交易系统的预售商品房网签备案相关联，做到监管资金以楼栋为基础，以套为单位关联，网签合同须注明监管银行、监管账户、监管账号。

（三）通过监管系统建立预售资金监管预警机制，实时监控预售资金进出账异常情况。

四、确定监管银行

（一）主管部门应当会同本地人民银行分支机构、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行），并通过门户网站予以公示。主管部门应当与监管银行签订合作协议。

（二）监管银行应对承接商品房预售资金监管业务的分支机构严格监督，定期检查，及时处置违规行为。

（三）申请监管银行备案需提交下列电子影像资料：

1、营业执照；

2、《中华人民共和国金融许可证》；

3、委托书；

4、经办人身份证明；

5、其他。

五、建立监管账户

（一）开发企业应当按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，开立有“预售资金监管专户”字样的商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户），账户性质必须为专户。监管账户名称由开发企业名称、“预售资金监管专户”组成。

监管账户不得作为扣税账户、不得支取现金或挪作他用。

（二）开发企业选择监管银行后登录监管系统，录入监管资金使用节点及企业基本信息，并向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售资金监管账户建立申请表》；

2、企业营业执照；

3、委托书；

4、经办人身份证明；

5、其他。

监管机构收到资料后1个工作日内向开发企业出具《商品房预售资金监管账户建立通知书》。

开发企业持《商品房预售资金监管账户建立通知书》及监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

（三）监管账户一经设立，原则上不允许变更。因特殊原因确需变更的，应当在监管资金入账前，由监管机构、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议。

（四）有关部门依法拟对监管账户内的监管资金进行冻结、扣划的，监管银行有义务及时告知有关部门商品房预售资金及监管账户的性质，并通过监管系统及时向监管机构提供相关冻结和执行信息。

六、资金监管标准

（一）监管额度核算标准。是指商品房预售项目自开发建设开始，到项目竣工交付为止所需的单位建筑面积费用。

监管额度核算标准包括预售楼栋建筑造价成本和精装修单方造价成本。建筑造价成本参考乌鲁木齐市建设局（人民防空办公室）、乌鲁木齐市发展和改革委员会、乌鲁木齐市财政局（乌建防发〔2019〕47号）文件规定计算。精装修的项目单方造价按照每平方米1000元计算。

主管部门可根据市场价格变动适时调整监管额度核算标准。

（二）重点监管资金额度。监管账户内的商品房预售资金分为监管额度内预售资金（以下简称重点监管资金）和监管额度外预售资金（以下简称非重点监管资金）。重点监管资金是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金，非重点监管资金是累计进账超出重点监管资金额度外的资金。

根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件等因素确定重点监管资金额度。重点监管资金额度=（预售楼栋建筑造价单价×预售楼栋规划许可面积+精装修单方造价×装修部分建筑面积）。

（三）符合装配式建筑、星级绿色建筑、超低能耗或近零能耗建筑设计标准要求的建设项目，商品房预售资金监管额度核算标准下调10个百分点。

七、监管协议签订

开发企业开立监管账户后，登录监管系统打印《乌鲁木齐市商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》），与监管银行、监管机构签订三方《监管协议》，并向监管机构提交下列资料：

1、《乌鲁木齐市商品房预售资金监管协议》；

2、授权委托书；

3、经办人身份证明；

4、其他。

八、监管资金入账管理

（一）开发企业应当将商品房预售款全部交存至监管账户

1、预购性款项（含定金、订金、诚意金、认筹金等）须通过具备转账条件的支付通道交存至监管账户。

2、首付款、一次性付款和分期付款，可通过具备转账条件的支付通道或资金监管专用POS机交存至监管账户。

3、开发企业应当将监管银行、监管账户、监管账号、监管投诉电话等信息在销售场所进行公示，并告知购房人。

（二）按揭贷款或住房公积金贷款直接发放至监管账户

1、购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，由承接购房贷款（包括住房公积金贷款）的银行直接将贷款发放至对应监管账户，在“附言”信息中录入商品房预售网签备案编号、姓名、身份证号码。

2、监管银行应及时核对监管账户资金入账、拨付等情况，将监管账户数据实时同步至监管系统，确保监管系统与银行系统数据信息一致。

九、施工进度现场查勘

（一）对项目工程形象部位进行现场查勘的，开发企业在申请拨付监管资金前向监管机构提交下列资料：

1、《商品房预售资金监管现场查勘申请表》；

2、施工进度影像资料；

3、其他。

（二）监管机构收到资料后，应当在2个工作日内完成现场查勘。

（三）监管机构应当加强查勘档案资料的管理，并妥善保存查勘记录、施工进度影像等资料。

十、重点监管资金拨付

重点监管资金拨付应按照工程建设进度节点予以拨付。监管资金留存比例，是指监管账户中的重点监管资金余额占重点监管资金额度的百分比。

（一）重点监管资金应按照下列工程建设进度节点予以拨付：

1、达到主体结构封顶的，监管资金留存比例为50%；

2、建筑主体完工五方认证的，监管资金留存比例为35%；

3、外装饰完工的，监管资金留存比例为15%；

4、完成竣工五方认证的，监管资金留存比例为10%；

5、完成竣工验收备案的，监管资金留存比例为5%；

6、完成不动产首次登记的，监管协议无其他约定的，可以解除商品房预售资金监管，提取全部重点监管资金。

七层（不含七层）以上的建筑，增加建设层数达三分之一节

点，监管资金留存比例为75%。建设层数达三分之二节点，监管资金留存比例为65%。

（二）开发企业申请提取重点监管资金的，应向监管机构提交下列资料：

1、《商品房预售重点监管资金拨付申请表》；

2、资金使用节点证明材料：施工进度节点，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；主体结构封顶的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；建筑主体完工五方认证的，提供五方出具的建设工程形象部位证明；外装饰完工的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位证明；竣工五方认证的，提供五方出具的建设工程形象部位证明；竣工验收备案的，提交建设工程竣工验收备案表；完成不动产首次登记的，提交不动产首次登记证明；

3、工程进度验收及付款证明书；

4、按申请支付款项提供对应合同；

5、授权委托书；

6、经办人身份证明；

7、其他。

（三）审核要求。监管机构自受理之日起2个工作日内完成审核。经审核符合规定的，出具《商品房预售重点监管资金拨付通知书》，不符合规定的，不予拨付并说明理由。

（四）重点监管资金的使用。重点监管资金应当专款专用，必须用于与本项目有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

重点监管资金不得用于支付借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及开发企业员工工资等；在商品房项目完成不动产首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

（五）明确收款账户。重点监管资金应直接拨付至与开发企业签约的施工、设备供应、材料供应、监理等单位。不得拨付至开发企业一般户。

若相关单位出具书面材料、支付凭证明确开发企业已足额支付工程进度款、采购款、监理费等费用的，可申请将对应节点内垫付的建设费用，一次性拨付至开发企业一般户。

十一、非重点监管资金拨付

非重点监管资金可由开发企业提取使用，该资金应优先用于项目工程建设。

（一）开发企业申请提取非重点监管资金的，应向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售非重点监管资金拨付申请表》；

2、委托书；

3、经办人身份证明；

4、其他。

（二）监管机构自受理之日起1个工作日内完成审核。经审核符合规定的，出具《商品房预售非重点监管资金拨付通知书》。

十二、解除监管

（一）协议解除。办理不动产首次登记后，开发企业办理解除监管业务的，应向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付申请表》；

2、不动产首次登记证明；

3、授权委托书；

4、经办人身份证明；

5、其他。

监管机构收到资料后1个工作日内解除监管，向开发企业出具《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付通知书》，开发企业到监管银行办理相关手续。

（二）监管账户注销。监管项目办理不动产首次登记后，开发企业办理完成协议解除，需申请注销监管账户的。应向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售资金监管账户注销申请表》；

2、经办人身份证明；

3、委托书；

4、其他。

监管机构收到资料后1个工作日内，向开发企业出具《商品房预售资金监管账户注销通知书》，开发企业到监管银行办理相关手续。

监管协议解除后，监管银行在未收到《商品房预售资金监管账户注销通知书》前，不得为开发企业直接办理销户业务或进行资金拨付。

十三、账户变更

涉及开发企业更名、监管账户开户行更名，应向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售资金监管账户变更申请表》；

2、监管银行出具更名后的支行名称或账号变更证明文件；

3、相关行政管理部门出具的企业名称变更证明文件；

4、经办人身份证明；

5、委托书；

6、其他。

监管机构收到资料后1个工作日内向开发企业出具《商品房预售资金监管账户变更通知书》，并按照本实施细则规定重新签订《监管协议》。

十四、不明资金处理

购房人未按规定方式交存购房款，或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回监管账户形成的不明入账，开发企业应当配合监管银行在3个工作日内予以划分确认至对应房屋下。

十五、银行账务冲正

（一）开发企业、监管银行或购房人将资金错误划入监管账户，造成应入账监管资金与实际入账监管资金不符时，开发企业应办理银行账务冲正业务，应向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售资金监管冲正申请表》；

2、预售资金错误划入监管账户的证明文件；

3、授权委托书；

4、经办人身份证明；

5、其他。

（二）监管机构收到资料后1个工作日内，向开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》，开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》到监管银行办理相关手续。

十六、网签撤销退款

（一）购房人与开发企业按照规定办理相关退房手续的，由开发企业自行结算退款。

购房款存入监管账户、且商品房买卖合同网签备案信息已注销的，开发企业可在监管系统申请退房款。退房款优先使用非重点监管资金支付，非重点监管资金不足的，可申请重点监管资金支付。退房款后导致重点监管资金不足的，后续购房款应补足重点监管资金。

（二）开发企业申请提取该套房屋留存在监管账户中的重点监管资金，应向监管机构提交下列电子影像资料：

1、《商品房预售资金监管网签撤销退款申请表》；

2、经办人身份证明；

3、购房人身份证明；

4、委托书；

5、其他。

监管机构收到资料后2个工作日内，向开发企业出具《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》，开发企业持《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》到监管银行办理相关手续。

十七、监督管理

（一）开发企业有下列情形之一的，由监管机构责令其限期整改，并停止签订新增的《监管协议》，停止拨付监管资金，直至整改完成：

1、未按规定将商品房预售资金存入监管账户；

2、未按规定使用商品房预售资金；

3、以收取其他款项为由变相逃避监管；

4、提交虚假材料申请使用商品房预售资金；

5、其他违反预售资金监管规定的行为。

未按期整改的，监管机构可采取暂停商品房预售合同网上签约、暂停同项目新建商品房预售许可、录入企业不良信用档案等行政措施督促整改。开发企业违反相关法律、法规、规章规定的，由相关执法部门依法予以处理。

（二）监管银行存在下列行为之一的，监管机构可按照《监管协议》约定，责令其限期整改，并可暂停其新承接商品房预售资金监管业务资格，情节严重的，取消监管银行资格、不得出具保函，并将违规事实通报中国人民银行分支机构、金融监管部门。

1、未按照本规定或相关协议约定及时将按揭贷款直接发放至监管账户的；

2、未及时拨付重点监管资金的；

3、擅自扣划重点监管资金的；

4、重点监管资金用以归还开发贷款或存在其他违规行为的。

监管银行违反《监管协议》，未经监管机构核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

（三）监管机构工作人员在预售资金监管过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、泄露工作秘密的，依法依规给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十八、本实施细则由市住房和城乡建设局负责解释，自2025年3月11日起施行，原《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》（乌房规〔2023〕3号）同时废止。

十九、本实施细则有效期为5年。