关于《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》的政策解读

规范商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是在商品房预售制度下保障房地产项目建设，防范商品房交易风险，维护购房人合法权益的重要举措。为进一步加强商品房预售资金监管，促进我市房地产业健康发展，根据住房和城乡建设部等三部门关于规范商品房预售资金监管的意见精神，结合我市实际，我中心对原《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》（以下简称《细则》）进行了修订，具体情况如下：

一、起草背景

2022年年初，住建部、中国人民银行、银保监会印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合印发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号），11月中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号），对商品房预售资金监管工作提出了新的规范要求。为贯彻落实国家最新有关商品房预售资金监管文件精神，保持政策的连续性，提高监管工作效率，切实维护广大购房者合法权益，有必要对原《细则》进行适当修订。

二、修改过程

在原《细则》的基础上，征求相关主管部门、部分商业银行、部分房地产开发企业意见与建议，我局先后组织召开了多次讨论会，研究形成《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》。

三、主要内容

该《细则》对监管银行选择、监管账户设立、预售资金收存、预售资金支取、终止和解除、法律责任等作出规定，其主要内容如下：

（一）监管范围及期限。 本市行政区域内申请预售许可的商品房开发项目，其预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本细则。

本市拆迁安置住房或购房人无需向房地产开发企业(以下简称“开发企业”)支付房价款的项目、政府相关单位集中购买用于拆迁安置的新建商品房预售项目、单一法人整栋购买的商业及办公类新建商品房预售项目，开发企业提交项目建设投资计划、固定资产投资项目备案证明或区政府确认回购的书面意见等相关证明材料后，不纳入资金监管范围。

监管期限自核发《商品房预售许可证》开始，至不动产首次登记后终止。

（二）工作职责。乌鲁木齐市住房保障和房产管理局是本市商品房预售资金监督管理的主管部门（以下简称“监管部门”），负责本实施细则的组织实施。乌鲁木齐市房屋产权交易中心是本市商品房预售资金监管机构（以下简称“监管机构”），具体负责商品房预售资金的监督管理工作。人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

（三）监管银行。本市范围内具备监管能力、服务水平、良好资信的商业银行，可确定为承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称“监管银行”）。被确定为监管银行，应当通过监管部门门户网站予以公示。监管银行与监管机构签订《乌鲁木齐市商品房预售资金监管合作协议》，同时建立监管银行的定期考核机制和动态调整机制。

（四）监管账户设立。监管账户应当按项目的一幢或多幢建立，并根据需要可在多家银行开立有“预售资金监管专户”字样的监管账户，账户性质必须为专户。监管账户不得作为扣税账户、不得支取现金或挪作他用。

（五）预售资金收存。购房款（包括定金、首付款、一次性付款、分期预付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等）应当全部直接进入监管账户。购房群众可以通过专用POS机、银行转账等方式交存购房款。

（六）预售资金支取。监管账户内的商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。非重点监管资金，可由房地产开发企业提取使用，优先用于项目工程建设。重点监管资金，按控制节点提取使用。

（七）取消监管。监管项目完成房屋不动产首次登记后，房地产开发企业可申请取消该项目预售资金监管。

（八）法律责任。对开发企业、监管银行、监管部门的违法违规行为查处进行了明确。

四、其他事项

有效期暂定5年，现有规定与本《细则》规定不一致的，以本《细则》为准。《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》（乌房规〔2021〕2号）同时废止。

五、政策咨询

政策咨询部门：乌鲁木齐市房屋产权交易中心

政策咨询电话：0991-3091682